수도권·규제지역 주택담보대출 초강력 규제 총정리

2025년 6월 29일 시행 부동산 정책

수도권·규제지역 주택담보대출 초강력 규제 총정리

 

안녕하세요 만고땡입니다.

2025년 6월 29일부터 정부가 시행한 부동산 대출 규제는 역대급 강도로 평가받고 있습니다. 

이번 정책은 수도권 및 규제지역의 주택담보대출(주담대) 한도를 대폭 축소하고, 

실수요 중심의 시장 재편을 목표로 하고 있습니다. 

주요 내용과 시장에 미치는 영향까지 구체적으로 정리해보겠습니다.

 

1. 정책의 주요 내용

1) 수도권·규제지역 주담대 한도 6억 원 일괄 제한
6월 29일부터 수도권 및 규제지역에서 주택을 매입할 때 주담대 한도가 최대 6억 원으로 제한됩니다.
소득 수준이나 주택 가격과 무관하게, 누구나 최대 6억 원까지만 대출이 가능합니다.
예를 들어, 15억~20억 원대 아파트를 매입하려면 최소 9억~14억 원의 자기 자금이 필요합니다.

2) 다주택자 주담대 전면 금지
이미 2주택 이상을 보유한 경우, 추가 주택 구입을 위한 주담대는 전면 금지됩니다.
1주택자가 추가로 집을 매입할 때도 기존 주택을 6개월 내 처분해야만 대출이 가능합니다.

3) 실거주 의무 강화 및 갭투자 차단
주담대를 이용해 집을 살 경우, 6개월 이내에 반드시 해당 주택에 전입해야 합니다.
전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’는 사실상 불가능해졌습니다.

4) 대출 만기·전세대출 등 기타 규제
수도권 주담대 만기를 최대 30년으로 제한해 장기 대출을 통한 대출 한도 우회를 차단합니다.
수도권 내 보유 주택을 담보로 한 생활안정자금 대출 한도는 1억 원으로 제한됩니다.
생애 최초 주택구입 목적 주담대 LTV(주택담보인정비율)는 **80%→70%**로 축소, 정책 대출 한도(디딤돌 등)도 일괄 축소됩니다.
전세대출 보증비율은 **90%→80%**로 낮아지고, 전세대출 심사도 한층 강화됩니다.

2. 정책 시행 배경
최근 서울 및 수도권 집값이 6년 9개월 만에 가장 높은 상승률을 기록하며, 

고가 아파트 중심의 가격 급등과 **대출을 이용한 무리한 매수(영끌)**가 사회적 문제로 대두되었습니다.
정부는 투기 수요를 차단하고, 실수요자 중심의 시장 질서를 회복하기 위해 이번 초강력 대출 규제를 시행하게 됐습니다.

3. 시장 및 실수요자에 미치는 영향
서울 아파트의 74%가량이 대출 한도 축소의 직접적 영향을 받게 되며, 

평균적으로 8억~9억 원 이상의 자기 자금이 필요해졌습니다.
실수요자 역시 대출 사다리가 끊기면서 내 집 마련이 한층 어려워진 상황입니다.
갭투자 차단, 다주택자 대출 금지 등으로 단기적으로는 거래량 감소와 집값 상승세 진정이 예상되지만,

현금 부자 중심의 시장 재편 우려도 제기되고 있습니다.

4. 전문가 평가 및 전망
이번 규제는 문재인 정부 28번의 대출 규제를 모두 합친 것만큼 강력하다는 평가를 받고 있습니다.
정부는 추가적으로 DSR(총부채원리금상환비율) 강화, LTV 추가 하향 등 후속 대책도 검토 중입니다.
청년·무주택자 등 실수요자에 대한 별도 지원책도 논의되고 있으나,

당분간 내 집 마련을 위한 자금 준비와 대출 계획을 더욱 꼼꼼히 세워야 하는 상황입니다.

5. 결론
2025년 6월 29일 시행된 이번 부동산 대책은 수도권과 규제지역의 주택 구입 환경을 근본적으로 바꿔놓았습니다.
대출에만 의존한 내 집 마련은 사실상 어려워졌으며, 실수요자 역시 자기 자금 마련이 필수입니다.
시장 참여자라면 반드시 대출 한도와 자금 계획을 다시 점검해야 할 시점입니다.

출처: 정책 발표 자료, 언론보도 등
(본 게시글은 정부 공식 발표 및 주요 언론 기사 내용을 바탕으로 작성되었습니다.)